Kakerlaken im Mehrfamilienhaus: Wer muss handeln?

Sie haben Ihre Küche makellos sauber gehalten und trotzdem läuft nachts eine Kakerlake über die Arbeitsplatte. Der erste Gedanke ist oft: Habe ich etwas falsch gemacht? In einem Mehrfamilienhaus lautet die ehrlichere Frage aber meist eine andere: Wer im Haus ist eigentlich zuständig, wenn das Problem gar nicht bei mir angefangen hat? Genau diese Unsicherheit über Zuständigkeit, Kosten und Beweispflicht sorgt oft für wochenlanges Zögern, während sich der Befall in aller Ruhe über das ganze Gebäude ausbreitet.

Warum Kakerlaken im Mehrfamilienhaus selten ein Einzelwohnungsproblem sind

Anders als bei einer freistehenden Wohnung verbindet ein Mehrfamilienhaus alle Einheiten über gemeinsame Versorgungsschächte, Rohrleitungen und oft auch angrenzende Wände. Kakerlaken nutzen genau diese Verbindungen, um sich unbemerkt von einer Wohnung zur nächsten auszubreiten. Befindet sich im Erdgeschoss zusätzlich eine Gastronomie oder ein lebensmittelverarbeitender Betrieb, kann dieser als dauerhafte Quelle für das gesamte Haus wirken. Wer den Befall deshalb ausschließlich in der eigenen Wohnung bekämpft, behandelt meist nur ein Symptom, während die eigentliche Ursache im Gebäude weiterbesteht.

Ihre Pflichten als Mieter                                               

• Melden Sie den Befall unverzüglich und schriftlich beim Vermieter oder der Hausverwaltung, am besten mit Datum, Fundort und, wenn möglich, Fotos
• Gewähren Sie dem beauftragten Kammerjäger Zugang zur Wohnung und wirken Sie an vereinbarten Terminen mit
• Verzichten Sie auf eigenmächtige Bekämpfung mit Hausmitteln oder Sprühmitteln aus dem Baumarkt, da unsachgemäß eingesetzte Mittel die Tiere oft nur in andere Wohnungen verscheuchen, statt sie zu beseitigen

Wer die Meldung verzögert oder eigenständig, aber erfolglos herumdoktert, riskiert im Streitfall, selbst für die Ausweitung des Schadens mitverantwortlich gemacht zu werden.

Die Pflichten des Vermieters oder der Hausverwaltung

Nach den Grundsätzen des deutschen Mietrechts muss eine Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand bleiben, frei von Schädlingen eingeschlossen. Daraus ergeben sich klare Pflichten für den Vermieter.

• Nach Meldung zeitnah einen Fachbetrieb für Schädlingsbekämpfung beauftragen
• Bei Verdacht auf gebäudeweite Ausbreitung nicht nur die meldende Wohnung, sondern das gesamte Haus prüfen und bei Bedarf behandeln lassen
• Die Kosten der Bekämpfung tragen, sofern der Befall nicht nachweislich durch den Mieter verursacht wurde

Wer zahlt den Kammerjäger?

Im Regelfall der Vermieter. Die Instandhaltungspflicht umfasst ausdrücklich auch die Beseitigung eines Schädlingsbefalls, unabhängig davon, wie er entstanden ist. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermieter konkret nachweisen kann, dass der Mieter den Befall durch eigenes Fehlverhalten verursacht hat, etwa durch dauerhaft offen gelagerte Lebensmittel oder gravierende Hygienemängel. Ein pauschaler Verdacht reicht dafür ausdrücklich nicht aus.

Wer trägt die Beweislast bei einem Befall?

Dieser Punkt wird häufig missverstanden. Vertragsklauseln, die dem Mieter auferlegen, seine eigene Unschuld beweisen zu müssen, sind nach der Rechtsprechung unwirksam. Grundsätzlich muss stattdessen der Vermieter darlegen, dass der Befall tatsächlich vom Mieter verursacht wurde, wenn er die Kostenübernahme verweigern will. Für den Mieter bedeutet das: Eine ordentliche, zeitnahe und schriftliche Meldung mit Fotos und Datum ist die wichtigste eigene Absicherung, nicht ein Beweis der eigenen Sauberkeit.

Mietminderung wegen Kakerlaken: Wie viel ist realistisch?

Nach § 536 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, sobald ein Mangel die Nutzung der Wohnung spürbar beeinträchtigt, ein anhaltender Kakerlakenbefall zählt nach ständiger Rechtsprechung eindeutig dazu. Die tatsächliche Quote hängt vom Einzelfall ab, in bekannten Entscheidungen bewegte sie sich häufig zwischen zehn und zwanzig Prozent, je nach Ausmaß des Befalls und Dauer der Beeinträchtigung. Wichtig ist dabei: Eine Mietminderung sollte nie eigenmächtig und ohne vorherige, dokumentierte Mängelanzeige erfolgen, da sonst der eigene rechtliche Anspruch geschwächt werden kann.

Was tun, wenn der Befall nachweislich vom Nachbarn kommt?

Auch wenn sich der Ursprung klar auf eine Nachbarwohnung zurückführen lässt, ändert das an Ihrer eigenen rechtlichen Position wenig. Die Zuständigkeit bleibt beim Vermieter oder der Hausverwaltung, da diese für das gesamte Gebäude verantwortlich sind, nicht nur für einzelne Mietparteien. Weisen Sie in Ihrer Meldung ruhig auf den vermuteten Ursprung hin, verlangen Sie die Meldung aber trotzdem als eigenständigen Mangel Ihrer eigenen Wohnung, statt auf eine Klärung zwischen den Nachbarn zu warten.

Sind Kakerlaken im Mehrfamilienhaus meldepflichtig?

Eine generelle Meldepflicht gegenüber dem Gesundheitsamt besteht für private Mietwohnungen in den meisten Regionen nicht. Ausnahmen bestehen regional, etwa in Berlin, wo ein Befall in Gemeinschaftseinrichtungen des Hauses explizit meldepflichtig sein kann. Unabhängig von einer behördlichen Meldepflicht besteht aber immer die Pflicht, den Vermieter zu informieren, da ein verschwiegener Befall als Verletzung der eigenen Mieterpflichten gewertet werden kann.

So gehen Sie richtig vor: Schritt für Schritt

1. Dokumentieren Sie den Fund mit Datum, Fotos und genauer Ortsangabe innerhalb der Wohnung
2. Melden Sie den Befall unverzüglich schriftlich an Vermieter oder Hausverwaltung, idealerweise per E-Mail mit Lesebestätigung
3. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Beauftragung eines Fachbetriebs, üblich sind ein bis zwei Wochen
4. Weisen Sie höflich, aber bestimmt auf die Möglichkeit einer gebäudeweiten Ausbreitung hin, besonders bei gemeinsamen Versorgungsschächten
5. Erwägen Sie erst nach erfolgloser Fristsetzung eine Mietminderung, und dokumentieren Sie den fortbestehenden Mangel weiter

Wann Sie einen Fachbetrieb brauchen

Für Mieter gilt: Die Beauftragung liegt grundsätzlich beim Vermieter, nicht bei Ihnen selbst. Reagiert dieser trotz schriftlicher Fristsetzung nicht, kann in Ausnahmefällen eine Ersatzvornahme auf eigene Kosten mit anschließender Erstattungsforderung sinnvoll sein, worüber eine Rechtsberatung oder ein Mieterverein im Einzelfall am besten Auskunft gibt.

Für Vermieter und Hausverwaltungen, die zügig und gebäudeweit handeln möchten, vermitteln wir über unsere unsere Kakerlakenbekämpfung einen geprüften Kammerjäger in der Region. Einen Überblick über realistische Kosten liefert unser Beitrag zu den Kosten für Kammerjäger.

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Welche Art Sie eigentlich vor sich haben und was Sie zur Artbestimmung wissen müssen, erklärt unser Beitrag Kakerlaken in der Wohnung. Wer noch unsicher ist, ob überhaupt ein echter Befall vorliegt, findet in unserem Leitfaden Kakerlaken erkennen alle sicheren Anzeichen im Überblick.

Häufig gestellte Fragen

Wer zahlt Kammerjäger bei Kakerlaken?

Grundsätzlich der Vermieter, da die Bekämpfung von Schädlingsbefall zu seinen Instandhaltungspflichten zählt. Nur wenn er nachweisen kann, dass der Mieter den Befall selbst verursacht hat, kann die Kostenlast auf den Mieter übergehen.

Wer hat die Beweislast bei einem Ungezieferbefall in der Mietwohnung?

Der Vermieter muss belegen, dass der Mieter den Befall verursacht hat, wenn er die Verantwortung ablehnen will. Klauseln, die dem Mieter umgekehrt die Beweislast für die eigene Unschuld auferlegen, gelten als unwirksam.

Wer zahlt Schädlingsbekämpfung, Mieter oder Vermieter?

In aller Regel der Vermieter, da ein Schädlingsbefall als Mangel der Mietsache gilt, den er auf eigene Kosten beseitigen lassen muss. Eine Ausnahme besteht nur bei nachweislich mieterverschuldetem Befall.

Sind alle Kakerlaken meldepflichtig?

Nein. Eine harmlose, einzelne Waldschabe, die sich im Sommer verirrt hat, löst keine Meldepflicht aus. Ein echter Befall mit einer synanthropen Art wie der Deutschen Schabe sollte dagegen immer dem Vermieter gemeldet werden, unabhängig von einer möglichen behördlichen Meldepflicht.